Gör det lättare att hyra bostad!

Genom att införa en hyresrätt för temporärt boende kan vi bli av med bostadsbrist och svarthandel. Nu behövs nya regler som släpper fram en ”spotmarknad” där hyressättningen är fri. Det skriver Carl B Hamilton, Nina Larsson och Lars Tysklind (FP).

(En något komprimerad version av artikeln är införd på Svenska Dagbladets Brännpunktsida söndag 8 april 2012 och insänd redan den 1 april.)

Bostadsbristen i storstadsregionerna blir allt värre. För många unga går det idag inte att hitta bostad där jobben och studieplatserna finns. Bristen drabbar särskilt dem som inte har besparingar att köpa bostadsrätt, som ändå vill flytta hemifrån, studenter som behöver flytta till studieorten under begränsad tid, nyseparerade, invandrare och andra outsiders på bostadsmarknaden. Nuvarande hyresrättsregler gynnar dessvärre systematiskt dem som redan har etablerat sig och har ett långtidsbundet hyreskontrakt (insiders). 

Som komplement till dagens hyresrätt, med sitt fokus på besittningsrätt och långsiktigt boende, behövs därför nya regler som kan släppa fram en ny ”spotmarknad” för outsiders att hyra lägenhet på. Dessa nya regler ska enbart gälla uthyrning av ägda bostäder och inte för de traditionella hyresrätterna. Sådana nya regler löser naturligtvis inte hela problemet med bostadsbristen, men det skulle mildra akuta bostadsproblem för många människor, särskilt unga. Till skillnad mot ökat bostadsbyggande kan de genomföras relativt mycket snabbt.

I de flesta större städer i Europa finns det ett utbud av lägenheter att hyra för dem som mer eller mindre tillfälligt vill bo i staden. Den spotmarknaden består av ägda bostäder som hyrs ut av ägaren själv. I Sverige har dock sådan uthyrning av ägda bostäder försvåras av restriktiva regler utformade för traditionella hyresrätter. Det har bland annat medfört ett strypt utbud av lägenheter och en omfattande svart uthyrning, med osäkra villkor både för hyresgäst och uthyrare. Vi vill ha bort bristen och olagligheterna och införa en laglig, fungerande hyresrätt för temporärt boende.

Dagens regler innebär att den hyra som en bostadsrättsinnehavare (ägaren) kan ta ut ofta ligger så lågt att den inte ens täcker ägarens lånekostnader. Då förblir lägenheten outhyrd och tom på människor, eller hyrs ut svart. Ägaren kan i efterhand bli återbetalningsskyldig för delar av hyran. En bostadsrättsförening kan också helt blockera all uthyrning.

Tillsammans medför dagens regler ett dåligt utnyttjande av existerande bostadsbestånd, förvärrad bostadsbrist, och att i övrigt laglydiga medborgare ser sig tvingade att bli lagbrytare på en svart och rättsosäker hyresmarknad.

För att ändra dagens regler tillsatte regeringen Hyres­bostadsutredningen. Utredaren lade så sent som 29 mars i år fram flera bra förslag om hur riksdagen kan skapa en fungerande spotmarknad för bostäder att hyra (SOU 2012:25).

Folkpartiet stödjer i allt väsentligt förslagen utom på en helt avgörande punkt: För att åstadkomma mindre bostadsbrist genom ett större utbud av lägenheter, och eliminera svarthandel och svågerpolitik, ska hyressättningen på spotmarknaden vara fri. Så är fallet när en ägare hyr ut sitt radhus, sin ägarlägenhet eller sommarstuga, och så bör det vara också på denna spotmarknad.

Utredningen – däremot – föreslår att hyran skall regleras utifrån ägares kostnader enligt ett så komplicerat system att Boverket eller annan myndighet måste kopplas in för att därtill ”tillsammans med hyresnämnden närmare utveckla en praktiskt användbar rutin” för att hitta fram till hur den enskilde ska få sätta hyran. Utan någon teoretisk eller erfarenhetsbaserad ekonomisk analys anges i utredningen att det annars kan uppstå en ”spekulationsmarknad” till nackdel för de bostadssökande.

Men med hyror som ligger under den som bostadssökande är beredda att betala kommer också drivkraften för att locka fram ett större utbud av fler lägenheter att bli betydligt svagare och det kommer att fortsätta att finnas starka drivkrafter för svart uthyrning till en högre hyra än den reglerande. Utredningens förslag leder därmed till att färre lägenheter kommer ut på marknaden och en högre genomsnittshyra för alla (vita plus svarta) lägenheter än annars blir fallet. Utredningen bortser alltså från att dess eget förslag skapar ett mindre utbud, fortsatt svarthandel och högre hyror, när man tar hänsyn till hela beståndet av lägenheter.

Det finns även många bra förslag i utredningen. En ägare av bostadsrätt ska till exempel ha en lagstadgad rätt att hyra ut sin bostad. Uthyrning ska dock få ske i max fem år. Därefter måste ägaren själv bo i bostaden i minst två år för att ha rätt att åter hyra ut. Vi instämmer helt med utredningen att det finns ett legitimt behov i bostadsrättsföreningar att säkerställa att det finns tillräckligt många aktiva medlemmar som kan ta ansvar för föreningen och fastigheten. Därför föreslås också att en förening ska kunna begränsa andelen lägenheter i en förening som hyrs ut, men att en förening måste acceptera att minst en fjärdedel av lägenheterna kan hyras ut. Föreningen får i gengäld rätt att ta ut en avgift från ägarna till uthyrda lägenheter, och den kan vara upp till 25 procent av månadsavgiften. Om månadsavgiften är 3000 kr innebär det en extra intäkt för föreningen om 750 kr/mån. Övriga medlemmar får på så sätt en tydlig morot att tillåta viss uthyrning i föreningen eftersom den kan användas för att sänka den egna avgiften.

Vanliga avtalsregler gäller, och om hyresgästen missköter sig och därmed bryter mot avtalet, kan hen sägas upp med omedelbar verkan. Det ska inte heller finnas någon besittningsrätt efter kontraktstidens utgång, om inte nytt kontrakt sluts. Hyran ska inte kunna prövas i domstol. För att skydda hyresgästen ska hen dock kunna säga upp kontraktet innan hyrestiden löpt ut med 1-2 månaders uppsägningstid.

För att ytterligare stimulera utbudet av lägenheter och dra undan mattan för svart uthyrning anser vi att fribeloppet för beskattning av hyresintäkter bör minst fördubblas. Det ligger idag för en bostadsrätt på låga 1750 kr i månaden plus avgiften till föreningen. Det finns hyresvärdar som idag inte skattar för sina hyresintäkter och det kan bli en betydande samhällsekonomisk vinst om både fler lägenheter finns att hyra och mer hyresintäkter tas upp i den vita sektorn.

Sammantaget skapar dessa regeländringar en bra balans mellan det skriande behovet av att bostadsbeståndet utnyttjas bättre och fortsatt rimliga villkor för bostadsrättsföreningarna. Minskad bostadsbrist är nödvändig för fler människor i jobb och utbildning, och medborgare som slipper ofrivilligt särboende och tidskrävande pendling. En sådan här reform löser inte alla dessa problem, men kan bli ett viktigt steg på vägen. Den bör genomföras snarast.

Carl B Hamilton, riksdagsman (FP)
Nina Larsson, partisekreterare och riksdagsledamot (FP)
Lars Tysklind, riksdagsman (FP)